dimanche 5 mai 2019

Chalet, un an après : Update n°3

Comme vous le savez certainement déjà, en 2018 nous avons acheté un chalet proche de Yosemite et le louons via AirBnb. Cela fait déjà un an que les premières locations ont commencé, l'occasion de faire un petit bialn pour ce premier anniversaire.

Le chalet sous la neige cet hiver


Tout d'abord, les gens adorent notre chalet ! Le feedback est toujours aussi fantastique, et à l'exception d'un imbécile ou deux dans l'année, nos scores se rapprochent de la perfection :


Mais bien évidemment, cela demande du travail. Et de la patience... Parce que les êtres humains sont imprévisibles. Pas plus tard qu'hier, on reçoit un message dans la soirée :

Il n'y a pas d'électricité dans les chambres au premier étage

Je réponds donc : Il arrive que les visiteurs débranchent les prises. Essayer voir de rebancher et ça devrait marcher.

Réponse : Oh merci, ça marche !

Et oui, si un jour vous louez quelque chose à quelqu'un, sachez que les gens adorent débrancher les prises, et que c'est apparemment très difficile de les rebrancher.

Une des 4 chambres

Notre chalet a été bâti dans les années 70, et si il a été rénové depuis, il y a deux choses que les américains semblent complètement ignorer au fur et à mesure des améliorations : L'isolation et la consommation d'énergie. 

En juillet dernier, nous avons eu une facture à plus de 600 dollars sur un mois. Quand cela a recommencé en décembre, j'en ai eu ras le bol, et nous avons fait poser de l'isolation sous le sol :

Isolation sous le chalet

L'isolation aide un peu, mais cela n'empêche pas certains locataires de mettre tous les chauffages à fond, se promener en t-shirt dans le chalet, le tout quand il fait 5 degrés dehors. Résultat : 30 dollars par nuit d'élétricité !

 Alors j'en ai eu vraiment marre et nous avons fait jouer la home warranty (une assurance que le vendeur de la maison paie pour un an à l'acheteur pour réparer toute sorte de tuile qui pourrait arriver) afin de remplacer la pompe à chaleur qui datait elle aussi des années 70 et consomme donc énormément. Cela va donc avoir lieu la semaine prochaine et nous coûter seulement 1000 dollars (un changement complet de pompe à chaleur coûte en général 6 à 10 000 dollars)

Et ce n'est pas tout, car vu qu'il ne faut pas m'énerver, je suis allé voir une petite compagnie américaine d'énergie très forte en batteries et en panneaux solaires, et d'ici quelques jours nous aurons une installation solaire au top du top :

Les panneaux solaires vont générer de l'électricité la journée pour charger la batterie (Tesla Powerwall) et lorsque les locataires arrivent le soir, ils utiliseront l'éléctricité de cette batterie.

L'idée est donc de grandement réduire les coûts en énergie, et j'espère couvrir au moins 80% des besoins en énergie avec cette installation solaire + batterie Powerwall (petite vidéo d'illustration ici).

Le centre ville western de Groveland, où se trouve notre chalet. Il y a un saloon, deux pizzérias et même un restaurant mexicain dans cette rue principale

Nous avons loué 158 nuits en 2018 et déjà 104 de faites / prévues en 2019. Si la consommation d'énergie a réduit nos marges, le chalet reste un business qui marche bien et nous rapporte de l'argent. Par exemple, en 2018, une fois toutes les factures payées (y compris le prêt immobilier), le chalet a dégagé un bénéfice de 4000 dollars.

C'est pas énorme, mais ce n'était que notre première année et avec la réduction des dépenses énergétiques, plus notre première année complète, je pense que nous ferons bien mieux en 2019 et 2020.

Le feedback des gens fait toujours super plaisir ! Heureux de permettre aux gens d'avoir une "expérience exceptionnelle" !

Voilà donc pour ce petit bilan de notre chalet après un an d'activité. Au début, nous pensions investir dans un second Airbnb, mais c'est vraiment du travail et loin d'être des revenus passifs.

Du coup, cette année, je continue d'investir dans l'immobilier tous les mois en utilisant Fundrise, où tout le travail (achat, location, travaux, etc.) est fait par la compagnie.

Il suffit de placer son argent et de toucher environ 8% d'intérêts annuels reversés à la fin de chaque trimestre, ce qui est est beaucoup plus simple et pour le coup 100% passif, car même mes investissements mensuels sont automatiques !

Quelques exemples de mon portfolio sur Fundrise, où mon argent est investi dans 137 propriétés tout partout dans le pays ! Notez les chiffres de retour sur investissement pour chaque exemple.

Si vous avez des questions, n'hésitez pas à m'en faire part dans les commentaires. Vous me connaissez, je réponds à toutes les demandes !

16 commentaires:

  1. Je ne connaissais pas du tout la home warranty, je ne pense pas que ça existe chez nous car sinon j'aurais fait payer plusieurs trucs à notre vendeur ! Ca fonctionne sur n'importe quel achat de maison aux US ? De notre côté tu dois faire une home inspection et puis si tu es content ben voilà c'est signé et le vendeur doit rien derrière.

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    1. Oui on l'a eu sur nos deux maisons ici. L'inspecteur m'avait conseillé de demander l'ajout de la pompe à chaleur à la garantie, il avait bien flairé le coup !
      Je pense qu'ici c'est courant car c'est le meilleur moyen d'éviter poursuites en justice ou autre : En cas de pépin, c'est cette assurance qui paie.

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  2. Bonjour Alain,
    Question pratique : Comment faites-vous pour préparer le chalet entre chaque réservation (ménage, serviettes, consommables etc etc...) ?
    Question plus intéressée : Je n'ai pas tout à fait saisi le système dans lequel tu as investi ? C'est une société qui te propose d'investir dans tel ou tel achat immobilier avec d'autres et s'occupe de louer puis de de rétrocéder une partie des gains en fonction de la part de ton investissement ?

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    1. Nous avons une femme de ménage sur place qui gère nettoyage et remise en état. Idem pour les réparations, nous avons deux personnes sur place pour le faire si besoin.

      Fundrise est encore plus simple que ce que tu décris : On peut le voir comme un compte d'épargne à 8% d'intérêts. Car c'est vraiment tout ce qu'il y a faire de mon côté : Placer de l'argent et le voir rapporter.
      Ensuite, Fundrise prend cet argent et l'utilise pour financer des centaines de projets immobiliers. Je ne peux pas choisir lesquels, je peux juste sélectionner certains endroits si je veux (côte ouest, côté est, midwest) et c'est tout.

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    2. Merci Alain pour ta réponse, je vais peut être étudier l'opportunité de créer une société aux US ;)

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  3. Très intéressant comme à chaque fois que tu parles "business". D'ailleurs, merci de parler ouvertement de business et d'argent sur ton blog. C'est suffisamment rare pour être signalé.

    Je ne savais pas que le passe-temps favori des locataires est de débrancher les prises :). Visiblement, c'est tout aussi difficile de vérifier si au moins la prise est bien branchée. Heureusement avec nos garages, on n'a pas ce problème-là (pas d'électricité) mais on en a d'autres (locataires qui payent avec du retard, adresse postale plus valable, téléphone qui a changé, ...). Mais dans l'ensemble, c'est plus passif qu'une location via AirBnb.

    Une facture à 600$/mois (chauffage & clim je suppose), ca me ferait tout aussi mal. C'est vraiment une tout autre mentalité.
    Même dans les régions plus montagneuses (Sierra Nevada), ils n'isolent pas plus ? Certains doivent avoir de fameuses factures d'électricité. Et vous avez aussi isolé le toit ?

    On est aussi en train de chercher un autre moyen d'investir nos millions :). On s'était informé pour investir dans des parkings publics mais le rendement était en-dessous de ce que nous espérions (+- 3% et encore pas les premières années). De plus, l'investissement était de minimum 30.000€ par place de parking. Et c'était une société qui distribuait les dividendes.
    Idem pour un autre placement dans des appartements : on investissait dans des parties d'appartements et c'était une société qui redistribuait les dividendes.
    Ce qui me déplaît dans les 2 cas, c'est qu'on a aucun contrôle sur les dividendes : si la société décide de ne rien verser comme dividendes (si par exemple les parkings/les appartements ne se louent pas bien) une année X, on a rien à dire.
    Mais avec un rendement moyen de 8%, ca devient intéressant. Je vais me pencher sur l'affaire car c'est attrayant. Une chose qui m'interpelle : comment peuvent-ils offrir 8% d'intérêts à autant de membres (+- 340000) ? C'est disponible aux 'étrangers' ?

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    1. Isoler le toit aurait coûté 16 000 dollars donc on a fait le sol à 2000 dans un premier temps. 8% d'intérêts, c'est grosso modo la moyenne aux US (historiquement, c'est ce que rapporte la bourse en moyenne) donc pas si impressionnant que ça par ici. L'immobilier rapporte énormément, rien que notre maison prend 10% de valeur par an, donc offrir 8% dans ces conditions me semble assez facile.

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  4. En effet, ici pas de "home warranty". Enfin je ne crois pas.
    Je loue aussi en saisonnier (airbnb et booking) mais par contre, je ne rentre pas du tout dans mes frais et je suis très déçue ! C'est à peine si je peux rentrer le montant du crédit immo (qui est de 600 euros, peut-être trop élevé, je ne sais pas) et encore, pas tous les mois :( Bref, je l'ai mis en vente.
    Tant mieux si ça marche super bien pour votre chalet :)
    Fundrise, est-ce que tu crois qu'il y a l'équivalent en France ?
    Merci et bonne semaine
    Marjorie

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    1. Vu qu'en France,il est pratiquement illégal de gagner de l'argent, je ne pense pas que tu trouves un truc comme Fundrise. Mais on ne sait jamais...
      As tu essayé AirDna avant de choisir ton AirBnb ? Ça nous avait beaucoup aidé pour estimer notre ROI.

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    2. Bonjour !
      En France, il y a quelque chose de similaire, même si ce n'est pas exactement le même fonctionnement que Fundrise : https://tinyurl.com/y67snwhx.

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  5. Très intéressant cet article Alain.
    Malgré l'automatisation apportée, la LCD reste un travail plus chronophage que la longue durée.
    J'ai eu quelques mauvaises surprises dernierement avec des factures de chauffage / électricité largement au dessus du forfait de charges appliqué... et légalement, aucune régularisation possible. Les locataires se contre moquent bien souvent de leur consommation excessive et irresponsable.
    Nos biens tournent à 14% de renta brute papier, 12% brute réelle, 9% nette... mais là stratégie locative est chronophage également (colocation).
    C'est gérable pour quelques biens mais vite ingérable si on veut développer le parc immo 100% sur cette stratégie.
    Je suis intéressé par Fundraise, je ne connaissais pas ce site.
    En tant que résident fiscal français, peut-on investir à travers cet organisme?
    Par contre, l'inconvénient non négligeable, c'est que l'on ne bénéficie plus de l'effet de levier...
    Quoi qu'il en soi, 8% c'est remarquable.
    Merci pour ces infos.
    William

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    1. Fundrise est pour les résidents US et les entreprises US, mais tu peux créer une société aux US depuis la France, donc c'est jouable, juste un peu plus compliqué que pour moi.

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  6. C'est toujours très intéressant de lire tes articles business ! Merci et bravo pour ce bel exemple et la réussite avec votre chalet.
    Je ne connaissais pas la Home Warranty. C'est intéressant !
    Avez-vous un channel manager pour centraliser les réservations qui viennent des différentes plateformes ?

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    1. Merci ! On n'utilise que deux plate formes (AirBnb et VRBO) et les deux communiquent via un calendrier partagé, du coup pas besoin d'un autre outil par dessus le tout pour le moment. On verra si on se met sur Booking par exemple pour la basse saison peut être.

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  7. Sara Bourg : Beds24, le channel manager le plus apprécié en France pour gérer les LCD.

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  8. Marjorie future Nomade Digitale9 mai 2019 à 11:18

    J'avais commencé un essai sur Beds24 mais au final, n'étant que sur airbnb et booking, je peux tout à fait synchroniser les deux qui communiquent ensemble, comme Alain. Du coup, pas besoin d'un channel manager

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