mardi 29 décembre 2015

Une nouvelle maison en 2016 ?

Parmis nos différents projets pour 2016, l'un des plus intéressants est celui d'acheter une maison ! Je ne suis toujours pas forcément convaincu que ce soit une meilleure option que la location (à moins de payer cash sans emprunt), mais puisque les maisons sur Sacramento prennent 15% de valeur par an ces temps-ci, c'est peut-être le bon moment d'investir...

Nous visitons celle-ci demain soir !

Le problème ici, c'est qu'il y a tellement d'information et d'options disponibles qu'on peut vite s'y perdre... Par exemple, on veut éviter les zones inondables, s'éloigner des risques de tremblement de terre et si possible éviter autres tornades et feux de forêt :

Sacramento est la deuxième plus grande zone inondable des USA après la Nouvelle Orléans. En bleu, toutes les zones à éviter : La probabilité de se retrouver avec 2 mètres d'eau dans sa maison y est quand même de 99% sur un emprunt de 30 ans...

L'autre critère ultra important pour les gens ici, c'est les écoles, qui sont toutes notées et classées. Vivre dans une zone où les écoles sont excellentes fait monter le prix des logements d'environ 100 000$... 

J'avoue que dans un pays où les diplomes servent aussi peu, et où Steve Jobs peut dire devant des milliers d'étudiants que la meilleure décision de sa vie fut d'arrêter de perdre du temps sur les bancs de l'université de Stanford, j'ai du mal à comprendre... Je dois être trop non-conformiste, j'imagine.

Tiens, une école notée 2/10. ça doit vraiment être mauvais !

Récemment, quelques maisons ont commencé à pousser pas loin de chez nous... Alors nous sommes allés y jeter un oeil, avant de visiter deux maisons témoin, et en creusant un peu, nous avons réalisé que faire batir sa maison coûte souvent moins cher que d'acheter de l'ancien !

Une maison toute belle toute neuve, pourquoi pas ?

Pourquoi le neuf coûterait-il plus cher que l'ancien ? Tout simplement parce que le délai de livraison d'une telle maison (clés en mains, soit dit en passant, on peut même choisir jusqu'aux cadres à accrocher aux murs !) est de 4 à 6 mois, ce qui est beaucoup trop long pour le consommateur moyen qui veut tout, tout de suite, a fortiori ici où tout fonctionne de la sorte.

Du coup, la patience... paie ! Car ces constructeurs vendent les mêmes maisons "prêtes à emménager" de 20 à 40 000 dollars de plus. Vu que notre contrat de location court pendant encore 7 mois, le timing est parfait pour nous, si nous décidons de batir dans les deux à trois mois qui viennent.

Cette maison est dans le style "French", comme vous vous en doutiez, car cela saute aux yeux, n'est-ce pas ?

Du coup, les 25, 26 et 27 décembre, nous avons visité plusieurs lotissements et leurs maisons témoins, histoire de voir où nous pourrions faire construire.

Le seul hic pour le moment, c'est que la plupart de ces nouvelles maisons n'ont quasiment aucun terrain, et sont  souvent collées les unes aux autres, avec juste 2-3 mètres de séparation sur les côtés et à l'arrière (c'est ce que j'appelle "collé" aux US - je sais que la définition européenne serait différente)

Le problème des maisons témoin, c'est qu'ils prennent les meilleurs matériaux et aménagent le tout de façon ultra pro, donc c'est magnifique et ça donne encore plus envie !

Rien n'est encore décidé, mais une fois que l'on a visité ces maisons toutes neuves, il semble difficile de faire marche arrière. D'autant plus que le coût serait forcément inférieur ou égal à celui d'une maison "ancienne" (beaucoup de logements ont moins de 10-15 ans dans le secteur de Sacramento, donc "ancien" est un terme difficile à utiliser).

Et puis il reste à obtenir le financement, sur lequel on travaille depuis quelques temps déjà, mais dont j'ai accéléré le processus ces derniers jours.

Si vous voulez voir un bon exemple de maisons à construire avec toutes les options de configuration, jetez un oeil par ici.






30 commentaires:

  1. Bravo et félicitations pour votre nouveau projet, et pas des moindres ! Et merci pour tes explications sur la manière de choisir son habitation dans votre pays d'adoption.
    J'adore ce style de maisons. Dans la région parisienne, nous avons investi deux fois dans des résidences Kaufman & Broad. La première avec ses 6 pièces de plain-pied, dans les années 70, était bâtie sur 800 mètres de terrain en bordure de forêt. Années 90, la seconde n'en avait plus que 5 sur deux niveaux et 350 m de terrain. Du coup, on se sentait plus en ville. Et ce pour la même valeur marchande... c'est la place qui manque en France ! J'aime le concept de ces maisons "standardisées", aux terrains non-clos à part sur l'arrière. Quand on arrive tous dans ces résidences à peine construites, les liens se tissent beaucoup plus facilement au sein d'une sorte de communauté d'entraide, que lorsqu'on achète ensuite de l' "ancien". Le "nouveau" propriétaire s'intègre moins bien, ou dans certains cas, il est carrément ignoré, comme s'il venait bousculer l'harmonie régnante ! Je ne pense pas que le problème se pose aux USA où les gens ont la communication beaucoup plus aisée que chez nous et les complexes en moins.

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    1. Merci ! Je suis fan des maisons US également, tellement de place tout partout, et beaucoup de lumière aussi.

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    2. Et alors, séduits par votre visite du 30/12 ?
      Moi qui pensais qu'avec la crise des "subprimes" aux USA, l'immobilier (ancien) était devenu abordable...

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    3. Hmm non. C'est une maison qui appartient à une banque, donc les anciens proprios ont été virés pour défaut de paiement, et toutes les moquettes sont dégueulasses, les murs à repeindre, etc... Trop d'inconvénients pour le prix qui devrait être plus bas du coup.

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  2. Félicitation pour ce beau projet ! Certainement pas le plus simple à gérer mais un des plus beaux pour ma part.

    Dès que l'on commence à s'intéresser à l'achat d'une maison, on peut très difficilement faire machine arrière. Même en vacances, nous nous intéressons aux prix des maisons.

    Selon moi, c'est le meilleur investissement que vous puissiez faire sur l'avenir. Mais le belge est connu pour investir dans la "brique".

    Nous avons acheté notre maison sur Arlon il y a un peu plus de 5 ans. Il s'agit d'une maison construite en 1990 avec un jardin de 100m de profondeur (avec des arbres fruitiers). Ce que j'aime dans cette maison, c'est qu'on est proche de la ville tout en se sentant à la campagne. Mais je préfère de loin le style de maison proposé.

    Dans les exemples de maisons sur le site 'KBHome', il est souvent spécifié 2,5 salles de bain. Bizarre, non !

    Si le projet se concrétise et que tu as besoin de bras pour le déménagement ... ;)

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    1. Merci ! Idem pour nous, le style ville / campagne nous correspond très bien, et le paradoxe c'est que c'est assez facile à trouver sur Sacramento.

      Les demies salles de bains, c'est lorsqu'il y a juste toilettes et évier, pas de douche ou baignoire.

      On aura certainement besoin de bras pour déménager, c'est certain, donc tu peux déjà prendre ton billet d'avion :-)

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  3. Plutôt que de "balancer" une certaine somme perdue dans un loyer tous les mois, autant mettre cet argent dans un investissement pierre (réaction française) mais je ne doute pas que vous avez déjà étudié en long, en large et en calculs toutes les données du problème. En étudiant les plans, il me semble que les lingeries sont au premier étage, non ?

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    1. Disons qu'au lieu de balancer un loyer tous les mois, on le paie à une banque pendant 30 ans, qui nous prend 200 000$ au passage pour "faciliter" l'opération. Donc moyennant 30 ans d'attente et 200 000 dollars de partis en fumée, effectivement, c'est "mieux" que de louer. Je ne suis toujours pas trop convaincu en fait.

      Les lingeries sont souvent à l'étage; à côté des chambres, ce qui est très pratique en effet !

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  4. Pour notre part, nous avons saute le pas et acheté la maison que nous louions. Ça a été assez difficile car nous avions à peine 1 an d'historique de crédit et "seulement" 20% d'apport. Nous avons mis plusieurs mois pour avoir le prêt et constituer tout notre dossier. Concernant le pret, je ne comprends pas à quoi correspondent les 200k$ que tu évoques,.. Nous avons en effet eu un prêt sur 30 ans avec les 1eres années en taux fixe mais tu peux le renégocier quand tu le souhaites sans penalites. Anne S

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    1. Les 200K, c'est les intérêts payés à la fin des 30 ans, soit un paquet d'années de location. Je sais que ce n'est jamais présenté sous cet angle, et pour cause, car le gentil prêteur se met plus de la moitié du prix de la maison dans la poche.

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    2. Ok pour les intérets mais tu rembourses quand même une partie du capital tous les mois contrairement à une location où tu perds tout. Tu peux renégocier ton prêt quand tu le souhaites, donc in fine réduire les 30 années d'interêt et baisser le montant des intérêts. Dans un marché haussier, l'achat te permet de fixer le prix, de te constituer un capital et quand tu vendras la maison de faire une plus value.

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    3. Pour faire une véritable plus value, il faudrait récupérer tous les intérêts, ce qui est difficile. Mais je pense que la définition générale de la plus value est : Si je vends 250 000 un bien acheté 240 000, alors j'ai fait une plus value, ce qui est fondamentalement faux, car dans ce cas il n'y a que si il n'y a pas d'emprunt que ce serait possible.

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    4. Aussi ne pas perdre de vue que les intérêts sont a 100% deductibles de tes impôts.

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  5. Ben parce que l'argent que tu mets dans la loc ne te reviendra JAMAIS. Celui que tu mets dans la maison oui même si au final tu payes ta maison vachement plus que le prix initial bien sûr mais quand tu revends c'est à toi :)

    Par contre tu ne dis pas combien coûte une maison comme celle que tu montres à Sacramento ? Je pense que c'est cher vu que c'est la Californie mais je me demande de combien. Chez nous tu tournes à 400/500 K facile. On a pris 22 ans de prêt qu'on espère bien boucler au bout de 15 :) (si on est toujours là bien sûr !)

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    1. Si tu cliques sur le lien que je donne à la fin, tu verras les prix : Entre 350 et 450K pour ce que l'on cherche, c'est à dire 4 chambres + bureau avec un minimum de terrain. J'espère aussi faire 15 ans de prêt, mais ce ne sera pas simple !

      Sinon, pour le fait de récupérer les sous à la revente... Oui mais il faut toujours se loger, donc soit payer des loyers soit acheter autre chose, donc au final peut être les héritiers récupèrent quelque chose, mais pas nous. On reste esclaves des prêts immobiliers de nos jours.

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    2. Denière précision pour te montrer que ce n'est pas si simple que ça : Il existe de nombreux sites comme celui-ci http://www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html?_r=0 pour déterminer si il est plus intéressant d'acheter ou de louer.

      En Californie, il est rarement intéressant d'acheter de nos jours car les prix sont tellement élevés... Mais Sacramento est encore abordable, donc c'est le moment ou jamais. Si ça rattrape les prix de la Silicon Valley, alors je serai millionaire un jour, à condition de vendre et d'aller vivre ailleurs (typiquement aujourd'hui dans le New Jersey, à 400K tu as un château, ni plus ni moins ! A San Francisco tu as un studio) pour véritablement réaliser une plus value.

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    3. Je viens de faire le test du coup et il est clair que c'est beaucoup plus avantageux pour nous d'acheter. (Mais attention, le Canada est surévalué... les maisons que tu visites sont vachement mieux et moins chères ! que ce que tu trouves ici). Nous on a un 3 chambres (vendue comme 4 car le basement a été tout refait et techniquement tu as une chambre). Le terrain est vraiment pas grand... Enfin j'appellerai même pas ça un terrain ! Et surtout au Canada, à moins d'habiter un trou (ou de mettre un prix de fou), tu as tous les voisins autour.

      La location au Canada est rarement intéressante car tu payes souvent cher alors que pour pas tellement plus tu serai propriétaire. (Hormis TO et Van)

      Bon après c'est un choix ! Dès que tu as un souci, tu peux avoir de très grands frais.

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    4. Ah et dans le lien que tu donnes, les prix ne sont pas affichés. Tu vois "price from" et c'est vide. Je pense qu'il doit falloir sélectionner plusieurs options.

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  6. Sinon pour les 200 K que tu évoques ben ça dépend de plein de choses ! 1) le prix de ta maison 2) le nombre d'années de remboursement 3) ton "down" et 4) le taux :) (Si tu mets 50 % sur la table pour une baraque à 200 K ben il est clair que tu vas pas finir à 200 K d'intérêt ou alors ton taux est horrible et t'as pris 30 ans pour rembourser les 50 % restants) --> Si t'achètes une maison à 900K en effet ton taux d'intérêt sera super élevé à la fin. Si fin il y a hein ! Qui reste 30 ans dans la même maison aujourd'hui ??

    Au Canada on est limités à 25 ans d'emprunt maintenant contre 30 auparavant voire 40 (!!!) il y a encore pas si longtemps que ça. Le "deposit" est de 5 % ce qui est avantageux pour toi mais surtout pour les banques. Tant que tu revends 5 ans plus tard en espérant un bénéfice, au final tu n'auras pas tant d'intérêts que ça. J'ai pas mal de copains qui ont fait de belles plus-value au final. (Quand au total tu gagnes 30 à 50 K net c'est vachement bien !)

    Chez nous on ne peut pas renégocier quand tu veux mais à la fin de ton premier "mortgage" à taux fixe initial. En général 3 à 5 ans rarement plus. Sinon c'est pénalités (assez lourdes) à la clé. Dans tous les cas on a eu un bon taux cette année donc je ne nous vois pas renégocier.

    Vérifie bien ton credit score au fait après emprunt !! Tu te souviens on en a discuté :) Ma banque s'est bien foirée là-dessus et j'ai du faire modifier moi-même... (Ils avaient indiqué le prêt en double les cons)

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    1. Oui c'est sûr mais ça reste plus de la moitié du montant emprunté qui part en intérêts, ce qui est quand même ULTRA cher.
      Aux US ça a l'air assez flexible sur le mortgage et les possibilités de refinancement, donc je pense que je vais bien m'occuper à essayer d'optimiser ça.

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    2. Aux USA, avant d'acheter un bien immobilier il est fondamental de disposer d'un très bon credit score.
      En fait on sait que l'on a un bon credit score pas seulement parce que on qualifie pour un credit, mais parce que dans le cas d'un achat immobilier l'emprunt sera sans PMI obligatoire (assurances) et que le remboursement anticipé n'est pas pénalisé.

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    3. Le crédit score, j'y travaill depuis une bonne année, on est bien ancrés dans l'excellent désormais :-)

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    4. En fait tu le sauras précisément quand tu iras voir la banque. Qualifier pour un mortgage ne veux pas forcement dire que tu qualifies pour le best deal.

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  7. Salut alain.
    Voila un beau projet pour cette année 2016.Garde nous une chambre pour juin 2017.On a prévu une halte a Sacramento dans notre parcours.
    Meilleurs voeux et le plein de santé pour toute la famille.

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    1. Pas de problème, il faudra juste me dire qui tu es quand tu viens nous voir, car là tu n'as pas signé et commenté en anonyme :-)

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    2. excuse moi alain, mais je ne suis pas doué avec l'informatique.
      Le signataire est christophe, l'arbitre saint vitois , amoureux comme toi des etats unis.
      a bientot

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    3. Pas de problème Christophe, tu seras le bienvenu !

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  8. Super encore un beau projet pour vous :) et prévoyez une chambre d'amis on ne sait jamais peut être que les bisontins trouveront un jour les finances pour venir vous voir !

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    1. Quelques Franc-Comtois ont déjà fait le déplacement... Et ils n'ont pas été déçus ! Tous les visiteurs sont bienvenus chez nous.

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    2. Marie tu sais que notre porte t'est grande ouverte ! ;-)
      Bisous !

      Adeline

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