dimanche 21 octobre 2018

Chalet : Comment ça se passe ? Update n°2

Comme vous le savez certainement déjà, nous avons acheté un chalet proche de Yosemite et le louons via AirBnb. La dernière fois que je vous en avais parlé, nous avions passé le cap des 110 nuits réservées. Nous venons de dépasser les 150, toutes en 2018 pour le moment.

La page d'accueil du chalet sur AirBnb

Nous entrons désormais dans la basse saison, et tout a fonctionné à merveille depuis l'ouverture aux locations en avril. L'objectif était de générer au moins 30 000 dollars cette année, et nous en sommes à 32 000, avec peu de réservations en Novembre - Décembre, donc de nombre devrait encore augmenter d'ici la fin 2018.

Cela peut paraître beaucoup, mais après toutes les dépenses, cela ne fait guère plus de 1000 dollars par mois de bénéfices sur les six premiers mois. Et en Californie, ça ne représente pas énormément


Nous recevons toujours un feedback formidable, et après 61 évaluations, notre moyenne est toujours à 5 étoiles. Bien évidemment, il y a aussi des gens moins gentils, et parfois des abrutis complets, du style "je ne lis pas les instructions envoyées, je vous appelle à 2 heures du matin pour que vous me guidiez et vous ne répondez pas, et bien puisque c'est ça je ne laisse que 3 étoiles dans la catégorie 'localisation' et 'communication' ".

Pourtant, les gens qui lisent les instructions et les impriment comme on leur demande de le faire sont très contents :


Bien sûr, cela demande du travail, même si on gère tout à distance. Aller au chalet une fois par mois est vraiment le minimum pour tout maintenir en ordre, avec des petites réparations ça et là, et des ajustements en fonction du retour des locataires.

Adeline répond à chaque question dans la seconde qui suit, comme le feedback des gens l'indique. Nous avons eu deux tuiles ces trois derniers mois :
  • La femme de ménage verrouille la porte de l'intérieur et se retrouve enfermée dehors - sans possibilité de réouvrir. Le tout à 14 heures, avec les locataires suivant pouvant arriver dès 16 heures. Il a fallu faire venir un serrurier en urgence pour débloquer la situation, le tout à distance bien évidemment.
  • Certains locataires ont cassé les stores dans l'un des chambres, ce qui a coûté 200 dollars de réparation. Idem, tout a été géré à distance car on ne pouvait pas y aller nous-mêmes.
Comment donner accès au réparateur et aux locataires sans être sur place ? La solution :

Porte à code pour l'entrée

Nous changeons le code à chaque visite, et vu que le système fonctionne à piles, nous avons une clé cachée dans une autre boite protégée par code. Si il y a bien une chose que l'on apprend vite quand on gère une location de vacances, c'est qu'il faut toujours un plan B voire même un plan C !

J'ai également installé une caméra qui surveille les poubelles et le chemin d'accès, de sorte à voir les gens arriver et repartir, et s'assurer que les poubelles sont bien refermées. Car si elles ne sont pas fermées correctement, certains visiteurs à quatre pattes ne vont pas se priver :

Ours qui essaie d'ouvrir nos poubelles, avant d'abandonner

C'est le même ours que celui que nous avions croisé sur place, à une vingtaine de mètres du chalet, quelques jours plus tôt :

Un ours sauvage juste derrière le chalet. Il n'a fait que passer !

Notre statut de Super Host a été renouvelé jusqu'à la fin de l'année, car tout continue de bien se passer, ce qui est l'essentiel. Du coup, on pense à investir dans un deuxième AirBnb en 2019. Si vous avez des lieux à nous suggérer, ou toute autre question, n'hésitez pas à nous en faire part en commentaire !

8 commentaires:

  1. Effectivement tous les hosts sur Airbnb aux US ont ce système de fermeture avec code. Honnêtement je ne suis pas sure que ce soit infaillible ni sujet à problèmes mais bon. Sinon tu as aussi le système avec une caméra intégrée sur la porte d'entrée. Je l'ai vu chez un Airbnb où on a été le mois dernier. C'est connecté à ton tel et parfaitement légal tant que tu le précises sur ton annonce.

    Aussi y a t il une raison aux 4.5 étoiles pour le "value" ? Sûrement quelque chose que tu peux améliorer si tu veux vraiment avoir 5 étoiles partout. Niveau localisation bon ça c'est plus compliqué...

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    1. Rien n'est infaillible, d'où la nécessité d'un plan B 100% mécanique. Pour un système avec caméra, ça marche tant que le Wifi et internet marchent, et c'est à la montagne, donc je ne veux pas que les gens ne puissent pas rentrer si internet ne marche pas :-) Il faut penser à tout :-)

      Pour la "value", il y a deux explications :
      1) Il faut payer 30$ par véhicule pour entrer dans Pine Mountain lake. Pour un groupe de 10 avec 5 voitures, ça fait 150 dollars, et du coup certains s'en plaignent. Mais je ne peux pas y faire grand chose.
      2) Certaines personnes ignorent tout simplement le prix des hôtels dans la région. Par rapport à certains motels à 250 dollars la nuit, les gens peuvent venir à 10 au chalet pour 300-400 dollars, ce qui leur coûterait 1000 si ils prenaient 4 chambres d'hotel. Donc la plupart de ceux qui se plaignent viennent juste à 2 ou 3, ce qui n;'est effectivement pas un super deal, mais personne ne les oblige à prendre une maisons à 4 chambres pour si peu de monde.

      Et je ne baisserai pas les prix, car plus tu baisses les prix, plus tu as des abrutis qui ne comprennent rien à rien. C'est ceux qui ne lisent pas les instructions, ne répondent pas aux emails, et te laissent un feedback moyen à la fin, car c'est bien évidemment de notre faute !

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  2. Ah dac je pense que c'est une combinaison d'un peu tout. Tu précises que c'est 30$ par véhicule sur ton annonce ? On a eu le même coup sur une gated community et c'était pas précisé... bon la nana nous a remboursé 20 $ au final mais elle avait pas non plus précisé qu'il y avait un toll à l'entrée et à la sortie et j'avoue que quand t'arrives t'es pas ravi... surtout quand ils ne prennent que du cash et que t'as que ta carte de crédit ! (Son excuse c'était de dire que ben il y a une autre route qui n'est pas payante sauf que ça rajoute 5 miles au lieu en gros de 1 mi et surtout les GPS ne voient pas cette route... j'ai trouvé ça un peu nul sa réponse)

    Aussi, je trouve que les gens sur aibnb sont quand même un peu cheap donc ça doit aussi expliquer. Tu es aussi sur homeaway ?

    Effectivement, ne baisse surtout pas les prix !!! C'est comme le monde des freelance, plus tu es bas et plus t'as des cons ! Limite j'augmenterais même un peu si tu vois beaucoup de demandes selon les périodes. Quand tu vois les trucs minables aux US à 120 $ par nuit, tu ne me parais pas cher du tout !

    C'est cool d'avoir ton retour, mes parents font ça depuis des années et sont superhost sur plusieurs apparts/maisons qu'ils louent en France. Du coup j'ai pas mal aidé quand je vivais en France :) C'est un truc que je voudrais bien faire plus tard.

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    1. Oui c'est dans l'annonce, et on contacte d'emblée après réservation pour avoir le nom des chauffeurs et les communiquer à la gate, tout en reprécisant les 30$ valables pour 7 jours.

      On a créé le listing sur VRBO mais pas encore Homeaway. Il faut dire que AirBnb suffit à notre bonheur, mais reposer sur une seule plateforme est toujours risqué.

      Et AirBnb monte les prix tout seul en fonction de la demande, donc parfois ça passe à plus de 200$ la nuit sans qu'on n'ait rien à faire.

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  3. Ouah, bravo pour ces chiffres ! Nous sommes très contents pour vous. Vous êtes au top, autant pour les étoiles que pour le montant généré.
    Est-ce que tu comptes les revenus liés au ménage dans ce chiffre ?
    Aussi, je me demandais comment vous alliez gérer la partie imposition, et quel montant vous devrez payer sur ces $32000?

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    1. Les frais de nettoyage font partie des 32k, cela fait environ 24k sans.
      En impôts, on paiera environ 25% du profit net, donc si on fait 10,000 de bénéfices, ça fera 2500 d'impôts. C'est à la louche car le prêt immobilier se déduit par amortissement, donc à voir ce que ça donne au final. Réponse en janvier :-)

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  4. Encore 2 fois la même chose et vous serez indépendant financièrement :) Même s'il est assez difficile de se contenter uniquement de ces revenus pour vivre. Surtout lorsqu'on a 2 enfants en bas âge et qu'il faudra leur payer des études ou qu'il faut aussi penser à sa retraite.

    Une certitude, c'est que les USA/la Californie ne sont pas non plus un paradis fiscal.
    25% d'impôts sur le profit net, ça me parait vraiment bcp.
    Récemment, nous avons eu l'opportunité d'acquérir un immeuble locatif à usage commercial mais lorsque, après renseignements auprès de banquiers, comptables, fiscalistes des 2 côtés de la frontière, on a vu le montant des impôts qu'on aurait à payer (en plus du prêt, taxes, ...), nous avons laissé tomber l'affaire. Dommage car l'immeuble avait été remis à neuf. Après renseignements, on a compris pourquoi notamment les propriétaires voulaient vendre à un prix si avantageux.

    Pour des lieux pour un second AirBnb, il faut rester à distance raisonnable de votre domicile. Ça exclut pas mal de parcs, ... Pourquoi pas un AirBnb dans les environs du lac Tahoe ? Et pourquoi pas du côté du Nevada ? Il y a peut-être moyen de payer moins d'impôts, taxes, ...

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    1. Les 25% sont principalement fédéraux, genre 19-20% fédéral et 5-6% Californie :-)

      Le lac Tahoe, on aurait aimé mais il y a trop de régulations contre les locations de vacances, c'est un enfer. Le Nevada, j'y songe, mais il y a deux problèmes :
      - Les hôtels casinos peuvent casser les prix sur leurs milliers de chambres (style 30 - 40 dollars la nuit) et sont donc imbattables
      - La clientèle dans le Nevada... peut être une clientèle qui aime les casinos, la prostitution, les drogues, etc.

      Rien qu'à South Lake Tahoe, qui borde le Nevada et les casinos, les gens se plaignent d'Airbnb pour cette raison : Visiteurs qui arrivent musique à fond à 2 heures du mat, odeur de cannabis dans la maison, poubelles remplies à ras bord, cannettes de bière lancées dans le jardin des voisins... C'est pas les mêmes personnes que celles qui visitent Yosemite, quoi :-)

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