samedi 13 février 2016

[Achat maison] Episode 3 - Le chemin du guerrier

Comme je vous l'ai expliqué il y a quelques temps, nous sommes en train d'acheter une maison ! (pour avoir toute l'historique : épisode 1 - épisode 2). Si tout se passe bien, la vente sera conclue dans les deux semaines qui viennent !

Pending = vente en cours !

Depuis mon dernier article sur le sujet, beaucoup de choses se sont passées. D'abord, il était impératif de faire notre déclaration de revenus US dès que possible, car si un employé Américain a juste besoin de montrer quelques feuilles de paie pour voir son prêt approuvé,  quand on n'a pas d'employeur et qu'on n'est pas Américain, il faut montrer deux années de "tax returns", le petit nom des avis d'imposition ici.

Le problème, c'est qu'il me fallait plusieurs papiers de mes clients pour le faire, puis compter sur ma comptable pour traiter mon dossier très vite... Malheureusement, cela aurait été trop simple, et un de mes clients ne m'a toujours pas envoyé le document requis à ce jour...

Du coup, nous aurions pu attendre que les autres fassent leur boulot et perdre la maison en disant "c'est de leur faute, on ne pouvait rien y faire". Ou alors, comme pour le visa E2, la location de notre maison actuelle ou à bien d'autres occasions, passer en mode guerrier et ne reculer devant rien pour arriver à nos fins :

Voilà à quoi j'ai ressemblé ces dernières semaines...

Puisque la comptable avait besoin d'un papier d'un client qui ne me l'envoyait pas, j'ai décidé de me passer de la comptable et du papier du client en faisant ma déclaration de revenus moi-même, puisque j'ai totale confiance en mes chiffres : 10 heures de travail sur deux jours pour en arriver là, un risque accru de contrôle fiscal et la fin du contrat avec ma comptable, mais bon, on m'a forcé à sortir les mitrailleuses, alors...
"You don’t get extreme results without extreme actions."
Derek Sivers
Une fois les impôts payés, notre prêteur a fait estimer la maison (400$ pour notre pomme), histoire d'apprendre qu'elle veut exactement le prix auquel on l'a acheté - merci !


Les revenus US se déclarent jusqu'au 15 avril maximum... D'où la difficulté d'obtenir des papiers à ce sujet dès janvier-février.

Et là, le coup de grâce tombe : Alors que je pensais que tout était finalement bon, notre prêteur demande à ce que l'IRS (Internal Revenue Service - le service des impôts fédéral US) envoie une copie de notre tax return, histoire de s'assurer que les 59 pages de documents déclarés sont bien ceux qui ont été reçus et acceptés par le gouvernement fédéral et celui de Californie. Seul soucis de taille : Un délai de 4 à 6 semaines pour obtenir les documents, soit largement hors-délai pour l'achat de la maison...

Là encore, il aurait été possible d'attendre et de perdre la maison. Ou recharger un bloc de cartouches et repartir à l'assaut, avec cette petite citation en tête :
“The basic difference between an ordinary man and a warrior is that a warrior takes everything as a challenge, while an ordinary man takes everything as a blessing or a curse.”
 -- Don Juan, Mexican shaman

J'ai donc appelé l'IRS et parcouru leur site web, pour découvrir que la copie du tax return pouvait en fait être disponible sous à une à deux semaines puis livrée en 5 à 10 jours si exigée par moi-même plutôt qu'une tierce personne. Ca tombe bien, j'aime pouvoir contrôler ce qui se passe !

Plusieurs fois par jour, je suis donc allé sur le site de l'IRS pour essayer de remplir le formulaire de demande  afin de voir si la copie était dispo... Et ce vendredi, c'était le cas ! Nous devrions donc recevoir le document la semaine prochaine, et si ce n'est pas le cas, nous irons en imprimer un en personne au bureau de l'IRS de Sacramento, quittes à combattre plusieurs heures de file d'attente...


Hier, nous avons reçu un chèque de $1,300 de l'IRS, argent qu'il nous devait depuis un an ! Rien à voir avec la maison, mais pour le coup ça va aider à couvrir les frais !

Il ne reste plus que 8 jours pour boucler la vente, qui du coup a été approuvée par le prêteur sous condition de fournir quelques documents additionnels. Il semblerait que nous aurons ce dernier document de l'IRS à temps, donc si tout se passe bien, le prochain article à ce sujet sera pour vous annoncer que nous sommes propriétaires !

Conclusion

Qu'on le veuille ou non, vivre à l'étranger demande beaucoup de motivation. Des formalités simples peuvent vite devenir des challenges difficiles à surmonter... Après presque deux ans en Californie et plus de 4 ans aux USA en tout et pour tout, nous sommes loins d'être "arrivés" et il faut encore bien souvent se battre au quotidien pour avancer.

Par exemple, le jour où le prêteur me demande des relevés de compte additionnels à fournir, l'espace en ligne de ma banque était inaccessible et l'agence la plus proche à 3 heures de route aller-retour... Un problème de plus à résoudre ! Et il y en a eu bien d'autres du même style ces dernières semaines.

C'est un sujet que je n'avais pas trop traité jusqu'alors, mais si vous voulez venir vivre aux USA, sachez qu'il vous faudra passer en mode guerrier de temps à autre. Ce n'est pas toujours plaisant, mais  le jeu en vaut la chandelle, non ?




   

19 commentaires:

  1. Dans ma vie, j'ai toujours eu la chance d'être propriétaire et j'ai acheté de nombreuses maisons et appartements. Pour certains, j'ai connu parfois quelques difficultés, d'un genre différent certes, mais qualifiées d'insurmontables par d'autres. Pour l'un d'eux, j'étais mineure (20 ans et 9 mois) au moment de la transaction. Mes parents ne voulaient pas être responsables de mes dettes donc ne se portaient pas caution, alors il me fallut un jugement du tribunal pour signer la vente. Pour un autre, j'ai dû faire appel à 18 banques différentes pour enfin obtenir le prêt que toutes les autres m'avaient refusé !). Mais également pour les achats sans prêts, j'ai dû faire face à quelques grosses difficultés, de même que pour vendre. Comme quoi, une vente n'est jamais facile. Mais comme toi, je suis une battante... et j'arrive toujours à mes fins !

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    1. 18 banques ! Là pas de soucis tu mérites tes galons de combattante. En 2010 on avait réussi à acheter en France en 10 jours, mais j'étais encore jeune à l'époque :-)

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    2. Sans doute parce que c'était l'époque des prêts à 16 % (!). Les refus venaient du fait que ça ne se "jouait" que sur un seul salaire, comme pour toi. J'ai soldé le crédit 4 ans plus tard avec mes (énormes) indemnités de licenciement, mais je m'imagine les gens qui ont empruntés sur 20 ans à l'époque à ce taux (fixe)... Dans les années 70/80, je ne me souviens pas qu'on parlait de renégociations de prêts.

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    3. Aujourd'hui, la regénociation est quasi la norme. On s'engage sur un prêt de 30 ans, tout en sachant qu'il sera soldé bien avant les 30 ans. J'espérais pouvoir le faire en 15 ans, mais vu tous les justificatifs demandés, je l'ai joué "facile" pour celui-ci.

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    4. Refinancer c'est effectivement la norme aux USA à condition d'être sur un prêt qui autorise le remboursement anticipé, ce qui n'est pas toujours le cas.

      Ensuite, être sur un prêt de 30 ans et chercher chercher à tout prix de le payer en 15 ans n'est pas une bonne idée car certes tu évites les 15 dernières années, mais les 15 dernières années ne sont pas forcement celles qu'il faille chercher a éviter.
      Celles que tu veux éviter, en fait ce sont les 15 premieres car c'est celles où tu ne vas presque pas rembourser de principal mais presque que des intérêts.
      Durant les 15 premieres années, tu ne vas presque pas construire d'equity, il faut bien le savoir.

      Ensuite et a moins que le remboursement anticipé ne soit pas pénalisé, il n'y a aucun intérêt à le faire car la pénalité risque de te couter plus cher que ce que tu vas sauver en intérêts.

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    5. Dans mon cas ce n'est pas pénalisé, et je me vois mal payer jusqu'à 63 ans... En revanche, 15 ans cela finirait juste au moment où Thomas entrerait à l'université et c'est donc beaucoup plu sexy. Sans parler du taux d'intérêt plus avantageux et de l'économie d'au moins 30% d'intérêts.

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    6. Si tu veux réellement faire des economies sur les intérêts, ce qu'il faut c'est complètement remettre en question son raisonnement et partir sur un credit a taux variable sans pénalité de remboursement anticipé.

      À partir de là tu as une bien meilleur liberté de remboursement tout en profitant des taux les plus bas du marché.
      C'est comme ça que j'avais refinancé l'an dernier. J'avais qualifié pour un prêt de presque $300000 à 1.75%. Aujourd'hui le taux a augmenté (logique) et je suis a 2%.

      Si tu veux plus d'explication, passe moi un coup de fil.

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  2. Bon Courage !
    Comme quoi les papiers et lourdeurs administrative ne sont, hélas, pas que Française ! (même si franchement, à ce niveau là, on domine le monde EASY!)

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    1. Oh pour le coup il n'y a pas tant de papiers que ça. C'est le fait d'être étranger et auto-employé qui complique tout, car il n'y a que moi qui puisse justifier de mes revenus.

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  3. Félicitation pour votre achat, la maison à l'air d'être sympa. Nous avons acheté notre maison en décembre dernier dans l'est de San Francisco. Et en lisant vos articles, je me suis rappelé du stress et des complications que nous avons eu pendant cette phase de négociation et d'attente. Heureusement que nous avions un très bon agent pour nous aider. Bon courage pour la suite et pour l’emménagement.

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    1. Merci ! Notre agent est excellent lui aussi, ce qui aide beaucoup. La communication est la clé dans ce genre de période.

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  4. Il faut savoir que les choses ont pas mal changées depuis le crise de 2008.
    Avant ça, acheter un bien immobilier reposait sur ce que l'emprunteur racontait à la banque. C'était que du "declared income", ensuite la banque posait une hypothèque et c'était terminé.
    Apres la crise, les conditions ont bien changées. Deja on est passé de "declared income" à "stated income", donc là c'est plus pareil car il ne suffit plus de dire que l'on gagne un million de dollars par an, il faut apporter au banquier son tax return pour le prouver...
    Ensuite la loi a imposé des niveaux minimums de down paiement (environ 20 ou 30% down) alors qu'avant cela, une simple hypothèque faisait l'affaire et il était tout a fait possible d'acheter une maison à un million de dollars avec zero down.

    De nos jours le système bancaire s'est protégé, bien plus qu'il ne l'était avant la crise de 2008 ce qui rend l'accès à la propriété plus compliqué.

    Autant avant une hypothèque était suffisante, autant maintenant en plus de l'hypothèque, il faut tout un tas de garanties et le plus difficile, surtout pour les jeunes acheteurs qui n'ont pas forcement beaucoup de down, va être qu'il faille dès le depart, disposer d'au moins 20% d'equity et si ce n'est pas la cas, l'obligation de s'assurer (PMI) et de fait, voire les mensualités augmenter car l'assurance vient s'additionner au montant de l'emprunt.

    C'est clairement devenu un parcours du combattant.

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    1. C'est vrai, et dire que j'ai un apport de 20% pour faciliter les choses...

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    2. Non, ton apport de 20% c'est pas pour faciliter les choses... c'est tout simplement rendre les choses possibles car sans ce minimum de 20% down, la banque n'aurait tout simplement pas continué.

      Faciliter les choses aurait été 50% ou 60% down.

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    3. Euh ben si, ils auraient continué même sans les 20% d'apport, puisque c'est eux qui me l'ont proposé.

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    4. Non détrompe toi, la banque n'aurait pas suivie sans un apport d'au moins 20% car c'est tout simplement la loi.

      C'est une des lois qui a été mise en place par l'administration Obama suite à la crise de 2008. Se rajoute a cette mesure les maximas d'endettement de 30% des revenus, chose qui n'existait pas avant tout comme une PMI obligatoire si l'equity est trop faible.

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  5. Bonne chance, je croise les doigts pour vous

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  6. Le jeu en vaut clairement la chandelle !
    Ce sont des expériences qui te forgent le caractère. Je suis persuadé que lorsque tu regardes qq années en arrière, tu ne dois pas te reconnaître.

    Même si la situation n'est pas du tout comparable, j'ai ressenti +- la même chose lorsque je me suis expatrié au Luxembourg. La mentalité entre les 2 régions (ma région d'origine et le Luxembourg) est tellement différente que j'ai eu bcp de difficultés à m'adapter. J'aurais pu aussi laisser tomber et retourner dans ma région d'origine (et par la même occasion foutre mon mariage en l'air). Mais c'est à force de se battre de la sorte qu'on avance dans la vie.

    Je ne sais pas si je suis un battant comme toi mais je veux montrer à mon fils que dans la vie, il faut se battre et qu'on a rien sans rien.

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    1. Tout à fait, et c'est d'ailleurs ce qui m'a le plus frustré lors de notre retour en France en 2010 : Pas ou peu de personnes voulaient reconnaître cette évolution. La suite, on la connait.

      Savoir se débrouiller et faire son chemin malgré tout un tas d'embuches, ça aide énormément, et ça permet d'avancer.

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